INTERESANTE WEB: HORARIO MUNDIAL - RELOG MUNDIAL Y HUSOS HORARIOS.

Dejo un link a una interesante web donde poder ver la hora en la distintas partes del mundo a tiempo real. Muy útil para viajar o para asistir a conferencias on-line en otros países

http://24timezones.com/reloj_hora_exacta.php

TENGA CUIDADO CON LOS "PISOS CHOLLO": HACIENDA LE RECLAMARÁ MÁS IMPUESTOS.

Recupero un tema que salió en Cartesia hace unos meses y que me parece muy interesante.

Tenga cuidado con los 'pisos chollo': Hacienda le reclamará más impuestos.

Viene de aquí: http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?t=27450&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight=

donde el compañero de Cartesia Joan Serra (Joan Topo) se hace eco de una noticia.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2012/12/27/tenga-cuidado-con-los-pisos-chollo-hacienda-le-reclamara-mas-impuestos-111820/

Mi respuesta

Interesante noticia Joan.

Me tocas un tema interesante y polémico y permitemé aportar mi punto de vista, aunque vaya en contra de la opinión general y sea de por si polémico por mi parte.

Con los datos que da este periódico que no los he contrastado, pienso que si pagas 43.000 € por un piso que vale 72.000 € reales para hacienda, tienes un ahorro de:

72.000 € - 43.000 € = 29.000 €

Ahora bien, en este ejemplo se pagarían 3.000 € sobre 43.000 € si este fuera su valor en Hacienda, pero realmente salen a pagar 5.045 € a la Hacienda Pública, es decir: 2045 € más, por lo que el coste total del piso (Compra + Impuestos - Sin contar con otros gastos, notario, registro, gastos financieros, etc...) sale un total de 43.000 € + 5045 € = 48.045 € es decir, bastante menos que si el piso se hubiera comprado al precio mínimo estipulado por Hacienda.

Lo que quiero decir con esto, es que la noticia me parece buena desde el sentido que se tenga cuidado con las compras por debajo del Precio Medio de Mercado estipulado por hacienda porque al hacer los números se pagarán impuestos por ese valor y no por el precio real de venta (esto está bien saberlo), pero considero que comprar un piso que de entrada tiene un ahorro de 29.000 € y unos impuestos de 5.045 € en vez de 3.000 € sigue siendo una ventaja, independientemente de que es lo que se compre, pues aquí no hay engaño (si lo hubiera) pues lo normal es que el comprador compre viendo el piso y si le cuadra acometer reformas, que no tenga ascensor, etc... lo hará sabiéndolo de antemando (nadie suele comprar sin ver lo que compra), diferente sería comprar sin verlo con una publicidad engañosa y llevarte la sorpresa pero no creo que ocurra muchas veces... quiero decir con esto que siempre será mejor comprar un piso a 43.000 € que el mismo a piso a 72.000 € pues en ambos se pagarían 5.045 € de impuestos y siempre habría un ahorro de 29.000 € y por tanto el titular de la noticia me parece algo alarmante: "Tenga cuidado con los pisos chollo..." .... tenga cuidado si, porque pagará más impuestos, se lo contamos, pero aún así compreló si le cuadra la compra pues se ahorrará un dinero, quizás algo menos de lo que usted pensara porque pagará impuestos por su valor real y no por el precio que va a pagar.....

¿Donde podría estar entonces la "estafa" atendiendo a lo que dice esta noticia?. Desde mi punto de vista en que el vendedor no informe de que se pagarán 5.045 € en concepto de impuestos en vez de los 3.000 € que pudiera pensar un comprador medianamente informado por los motivos comentados, pero aún así sería un chollo si al comprador le cuadra la operación aún siendo con un susto de 2.045 €. Pero esto en la práctica no es habitual, la gente compra su piso y muy pocos suelen hacer números de gastos notariales, registrales, financieros, impuestos, etc... ni incluso de si podrán pagar el préstamo o no, como se está viendo con tanto desahucio, donde la verdadera estafa estaba precisamente en los bancos que lo pintaban todo tan "bonito" pero con gran parte de culpa en los propios compradores que no analizaron los gastos ni se pararon a pensar si podían o no pagarlo.

No debería haberse permitido nunca que se compraran viviendas hipotecadas donde se pagaran cuotas superiores al 20% de los ingresos familiares y sin ahorros. Tengo amigos que pagan más de 1.000 € de hipoteca, se han quedado en paro ambos o uno de ellos y ahora su hipoteca es del 70% de sus ingresos o más y esto es lo realmente insostenible y lo que los bancos nunca debieron permitir.

Y no entro a comentar casos donde la gente tras la hipoteca del piso, se comprar un coche nuevo, meten los muebles, cocina, tele de plasma, viaje de novios, e incluso algún equipo GNSS y Estación total robotizada de última generación (en gente como nosotros), etc.... ampliando aún más la hipoteca, todo porque mi vecino que además trabaja donde yo o como yo y gana lo mismo o más o menos lo mismo lo "tiene todo y yo también puedo"....

Y digo yo... ¿no será que el valor del piso de 43.000 € es igual a su precio real y los que se equivocan son los de Hacienda y los bancos, habiendo tasado por el método de comparación según evolución del mercado habiendo "confundido" o "asimilado por interés recaudatorio" valor y precio.... NECIOS, porque si es lo primero no hay otra definición y porque si es lo segundo además de NECIOS por no haber previsto las consecuencias, SINVERGÜENZAS, por haberse aprovechado de todos nosotros y seguir haciéndolo porque los pisos ahora bajan y el Catastro e impuestos de Sucesiones y Transmisiones SUBEN.... ¿que pasa que ahora ya no vale el valor de mercado (que ha bajado en mi opinión quedando acorde con su precio) y cobramos por la tendencia de incremento de valores que había antes de la crisis?.

Cuando digo NECIOS, me refiero a la cita de Machado que "viene al pelo"... "todo necio confunde valor y necio..."

Entrariamos aquí en dos debates, el primero para atarcarme a mi por todo lo que he dicho echando parte de culpa a los compradores, pero el segundo y más importante e interesante para mi, en debatir sobre las valoraciones castrales y las valoraciones de hacienda (no iguales) pero ambas gravosas para el ciudadano con métodos obsoletos y basadas tan solo en referencias a compras de inmuebles parecidos.

Recuerdo que hace unos años yo mismo en mi ignorancia veía bien este método comparativo si se hacía un estudio minucioso del mercado inmobiliario y se aplicaba (creía que haciéndolo bien no había especulación y recuerdo que txus rebatía mi propuesta), he hecho algunos informes así cuando la ley lo permitía en rústica, pero con los años y algunos trabajos a mis espaldas sobre estas cuestiones y algún sufrimiento personal sobre estos temas, cada vez soy más consciente de las maldades de este método en el más puro estricto sentido de aplicación pues todo es comparable pero con cierto orden y concierto, y que esto (hacerlo así) ha sido parte del error general y ha llevado a la burbuja inmobiliaria y por ende a esta crisis.

Como ejemplo comentar que hace dos días estaba estudiando una valoración de una tasadora de prestigio y veía como tras cientos de folios (193 exactamente), solo había dos hojas de cálculo para la valoración, una de los "testigos", donde el valor a tasar situado en pleno campo de Murcia (eso si, ya urbano pero sin urbanizar), era comparado con testigos de la playa a más de 50 km de distancia, de la capital de provincia, de urbanizaciones cercanas, ....., como si campo y playa fueran comparables y más a 50 km de distancia y luego la segunda y última hoja de valoración propiamente dicha hace la media de valores anteriores (y comparativos) hasta dar con un valor/m² que multiplicado por los m² de los terrenos del campo nos dan el valor de las tierras en ese campo...... "useasé" , 191 hojas de morralla y 2 hojas de pleno analfabetismo valorador en mi opinión personal, obviando repeticiones de fincas registrales y otros errores, "lógicos supongo cuando se manejan informes de 193 hojas ... digo yo...".

Claro que alguno o muchos me dirán, que si calculo por capitalización de rentas no obtendré el valor de mercado... y es cierto no obtendré el valor de mercado, pero ¿es que el valor de mercado es el verdadero valor de las cosas? ¿No será que el valor de mercado realmente es el precio que se paga por ellas?, por tanto ¿es el valor de mercado el que se debe buscar?... obviamente si para no estar en desventaja respecto a tus vecinos con el valor de tus terrenos si ellos tasan buscando valor de mercado y tu no, pero obviamente no, si todos buscaran el valor real (hacienda y bancos incluidos) y no el Valor de mercado (que es puramente especulativo y comparativo y sube si lo hace el de la finca al lado ¿me explico?), en definitiva, en mi opinión el Valor de Mercado no es el valor real... y fijaros, en todos los métodos de valoración de suelo es el que se busca y "casualmente" es igual al precio que se ha pagado por terrenos similares (hablo de urbana pues en rústica desde 2007 (si no recuerdo mal la fecha) ya no se puede valorar por métodos comparativos y si por capitalación de rentas que parece el más real de todos aunque también se halle el valor de mercado), el problema es que en urbana sigue valiendo el comparativo y así nos luce el pelo. Osea que si el valor de mercado es igual al valor real ... bien, pero si el valor de mercado es igual al precio ... mal y esto parece estar ocurriendo: Pongo un ejemplo:

Anexo 1 del BOJA número 35 DE ANDALUCIA de 21 de Febrero de 2012: escribió:

c) Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI). Para la obtención del coeficiente de variación del mercado inmobiliario se utilizan las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda sobre el índice general de precios y sobre precios de la vivienda, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas formalizadas en escritura pública, cuya serie histórica abarca desde el primer trimestre de 1987. El coeficiente de variación del mercado inmobiliario se obtiene dividiendo el precio medio del metro cuadrado de las viviendas o el índice general de precios de la vivienda en el año 2011 por el del año de aprobación de la ponencia de valores. Para ello se utilizan tanto datos trimestrales como anuales 3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral. Se ha obtenido la relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes obtenidos en el apartado 1 al valor catastral medio de la vivienda actualizado al año 2012 y el valor medio de cada municipio obtenido en el apartado 2, aplicando la siguiente fórmula: RCM = (CMVC x ValCatMedViv)/ValMed Siendo: RCM: La relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes y el valor medio de cada municipio. CMVC: El coeficiente multiplicador del valor catastral calculado en el apartado 1 por el que ha de multiplicarse el valor catastral. ValCatMedViv: El valor catastral medio de la vivienda en el municipio y actualizado al año 2012. ValMed: Valor medio obtenido para cada municipio en el apartado 2. Esta relación (RCM) entre el valor resultante y el valor medio se ha calculado para cada municipio así como para el total de Andalucía. Por último, se ha realizado un reajuste de los coeficientes multiplicadores del valor catastral obtenidos en el apartado 1, al alza o a la baja, de forma que se consiga que la relación (RCM) de cada municipio se ajuste al valor obtenido para el total de Andalucía. .

Que si, que luego realmente este valor no es del mercado real,.... será por la formulita anterior para obtenerlo, donde veo.... valor catastral, coeficiente multiplicador menor que 1 que lo baja, etc....


En fin.... desvaríos míos de fin de año, no me hagáis ni caso.  

ROBOS DE INSTRUMENTOS TOPOGRÁFICOS. COMO EVITARLOS (De Juan Toro).

Robos de instrumentos topográficos. Como evitarlos.

http://interesporlageomatica.com/2013/07/10/robos-de-instrumentos-topograficos-como-evitarlos/

Publicado en 10 julio, 2013 de Juan Toro

Hace unos días me solicitaron que diera difusión a un artículo de periódico, sobre robos de aparatos de topografía en Colombia. He tenido mis dudas, dado que uno no sabe, si al hacer una difusión de ello, está favoreciendo estas practicas ilícitas o bien esta permitiendo que se conozca y se le pueda poner fin o por lo menos aminorar los riesgos. Como estaréis comprobando, me he decantado por lo segundo.

 

Cortesía Gea Cartografía

 

Creo que ya conocéis, aprovechando la capacidad de poder dar publicidad, que sobre el 2008 me preocupe bastante por el tema, dado que yo, la empresa en la que estaba trabajando y otras del sector estábamos sufrimos bastantes robos, con el riesgo de tener que cerrar por estas perdidas.
En aquel tiempo, los robos se producían principalmente en Madrid provincia y alrededores, no tenia conocimiento de que se produjeran en otras partes. Eran tantos, que tras la denuncias, fue noticia de telediario en televisión y radio.

A este paso, el número de robos va a tener que ser incluido como un índice de crecimiento económico, dado que desde el 2010 hasta ahora, raro era el robo.. normal, no había obras en las que trabajar.

Ahora he vuelto a conocer varios robos en Madrid y un compañero de Alemania me preguntó sobre la instalación de dispositivos gprs de seguimiento en las estaciones totales, porque allí este problema lo están sufriendo de manera alarmante.

Afortunadamente, en estas latitudes los robos se practican sin violencia, porque en Centroamérica se producen a mano armada y se tienen que poner guardas de seguridad armados para vigilar al instrumento y a veces ni con estas.

Claro está que este hecho es así,  porque hay mercado para ello, ya sea en el propio país o países vecinos. No quiero pensar como estarán estos instrumentos de calibrados, dado que los ladrones en su mayoría no conocen que son instrumentos de precisión.

 

En el 2008 se dieron una serie de recomendaciones de las que se hicieron eco en la prensa digital, las cuales a día de hoy son perfectamente validas, para cualquier país.

 

– No separarse mucho del nivel o de la estación total. Estar siempre pendiente. Si hay que moverse para realizar alguna gestión, valorar la conveniencia de desmontarlo y luego volver a estacionarlo, o buscar a alguien para que lo vigile. Sobre todo es necesario tener especial atención en zonas de mucho paso, como pueden ser calles y carreteras.
– Si se llevan los aparatos en el coche, no separarse en exceso del vehículo. Valorar la posibilidad de portar el equipo a la hora de la comida.
– Colocar el GPS fijo en un lugar visible para la gente de la obra y exigir que le echen un ojo. También se pueden situar en lugares de difícil acceso y con poca visibilidad desde carreteras, y en sitios de escaso tránsito.
– Si es posible, conviene trabajar con las estaciones de referencia del GPS, evitándose así usar el GPS fijo.
– En el caso de sufrir un robo con fuerza, en la medida de lo posible mantener la serenidad e intentar fijarse en todos los detalles tales como el aspecto de los ladrones, el coche en el que huyen, su forma de actuar y los daños producidos, para así hacérselo constar a las autoridades policiales y puedan detener a los malhechores.

 

 

Otros consejos sería exigir la factura de compra o certificado de procedencia:

 - A la hora de comprar un equipo de segunda mano, recelar de ofertas chollo en los portales de compraventa o de las que tienen textos explicativos que pueden dar lugar a que es un aparato robado.
- A la hora de contratar los servicios de topografía por empresas o particulares.

 

Además lo ideal también seria, dado que los instrumentos tienen que ser calibrados periódicamente por servicios técnicos acreditados, estos pidieran su procedencia. Podría ser un buen valor comercial de Responsabilidad Social Corporativa, para el SAT que lo solicite y así lo haga saber.

 

En la medida de lo posible para evitar robos para despiece de los aparatos, es que se exigieran piezas originales en las reparaciones.

 

Hay marcas, que en sus aparatos,  disponen de un código PIN de bloqueo que lo inutiliza. Es conveniente tenerlo activado, ya que solo se puede desbloquear o bien conociendo el código de desbloqueo, o bien a través del servicio técnico oficial.  Hace unos días, gracias a este bloqueo y al buen hacer de la comandancia de la Guardia Civil de Toledo, la cual está muy sensibilizada, fue posible recuperar una estación de gama alta y por lo tanto de alto coste en Elche (Alicante)

 

Aparte hay una opción que ya se está comercializando es la de acoplar dispositivos de seguimiento y que también, han dado buenos resultados, porque algunos aparatos han sido localizados y los delincuentes detenidos.

 

Esperemos que entre todos, podamos poner fin a estos robos, muy sensibles, porque lo que se roba son nuestras herramientas de trabajo.

 

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Gracias!!

 

Topógrafos siguen siendo blanco de los atracadores: 

http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-6285732

 

Oleada masiva de robos de equipos de Topografía:

 http://www.elconfidencialdigital.com/vivir/043028/oleada-masiva-de-robos-de-equipos-de-topografia-cada-unidad-superaria-los-7000-euros-en-el-mercado-negro

VER ARCHIVOS GPX (DE NAVEGADORES GPS TIPO GARMIN) EN gvSIG

Truco para los que usen navegadores GPS tipo Garmin (que no sea todo trabajo): podéis utilizar gvSIG para ver vuestras rutas de bicicleta, senderismo, navegación, vuelo, etc... que tengáis guardadas en navegadores gps que exporten datos con la extensión .gpx (garmin p.e.). El programa gvSIG no soporta por defecto este tipo de archivos por lo que os pongo un enlace que os explica como añadir una extensión al programa para poder abrir archivos .gpx con gvSIG

http://www.youtube.com/watch?v=2yNiGmOt1QI&feature=relmfu

http://www.gvsig.org/web/plugins/downloads/extgpx

Básicamente se trata de descargar el pluggin de esa página, abrir el zip y extraer todo a la siguiente carpeta de vuestro PC:

C:\Archivos de programa\gvSIG_1.11.0_final\bin\gvSIG\extensiones (o donde tengáis instalado gvSIG)

Al abrir gvSIG vais a propiedades del gestor de proyectos y elegís la proyección EPSG 4326 (que es WGS84 en coordenadas geográficas Lat/lon, y como se guardan los datos en el GPS por defecto). Luego añadís la capa en formato gpx y finalmente añadís las capas que queráis de WMS (también en EPSG 4326), catastro, ortofoto, etc..

Funciona bien en la versión de gvSIG 1.11 (en otra no lo he probado).

Espero que lo disfruteis

SEGURIDAD JURÍDICA EN PROPIEDAD: DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, CATASTRO Y EL TÉCNICO COMPETENTE.

            A juicio de este perito, con amplia experiencia en este tipo de trabajos de Topografía de Propiedad, la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario vigentes, adolecen de mecanismos veraces y seguros para la identificación de fincas inscritas en el Registro de la Propiedad y de sus propietarios frente a demandas de terceros, lo que se traduce en una clara inseguridad jurídica en defensa de las propiedades y sobro todo en las rústicas, pues estas suelen tener linderos más difusos e interpretables que las urbanas, pero sobre todo porque los datos que se inscriben en el Registro de la Propiedad no son completos y además se suma la exigencia legal de que exista Concordancia entre lo que se pretende Registrar y lo que obra en Catastro, encontrando situaciones donde el Catastro tiene una geometría y superficie que muchas veces no se corresponden con la realidad y otras veces incluso donde el titular catastral por error del propio organismo catastral no es el verdadero propietario y muchas de estas veces nada tiene que ver con la finca, pues no es arrendatario o similar y su localización e identificación ocasiona graves problemas. Esto supone un escollo extra pues en muchas ocasiones el verdadero propietario que para registrar se le exige que adecúe el Catastro a la realidad, lo tiene difícil porque no es el titular catastral y hasta no localizar y convencer al actual titular catastral de la necesidad del cambio de titularidad (que a veces no es posible porque por serlo ya se cree dueño) el verdadero propietario no puede acometer las rectificaciones catastrales que sean oportunas, porque Catastro se opondrá hasta que el actual titular catastral acceda al cambio de titularidad permitiendo que su verdadero propietario pueda continuar con las modificaciones que sean necesarias, debiendo este acabar en el juzgado contra aquel (titular catastral actual) lo que ocasiona costes pero sobre todo pérdidas de tiempo, pudiendo incluso darse el caso de que un tercero en ese tiempo pueda inscribir la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad por mecanismo legales como el expediente de dominio, otorgándole presunción de veracidad pues la primera inscripción es la que prevalece y se presume cierta, volviendo a tener que dirimir en los tribunales, ahora frente a este tercero.

Con estos hechos, y sobre todo atendiendo a que la Ley del Catastro Inmobiliario vigente también presume ciertos sus datos si una finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad y teniendo en cuenta que si esta finca antes no estaba inscrita en dicho Registro y se suma que la titularidad catastral ha sido asignada a un tercero desconocido, el verdadero propietario de la finca no podrá realizar las acciones necesarias para obtener la concordancia catastral y registral hasta que no sea el titular catastral, prevaleciendo en este caso que lo que aparece en la Base de Datos Catastral es lo correcto.

Hay que sumar además que el Catastro adolece de mecanismos para la verificación de que lo que tiene en su base de datos es correcto, por falta de medios y sobre todo, a mi juicio, porque el sistema de delineación de parcelas es ineficaz, se usan ortofotografías aéreas donde personal supuestamente cualificado delinea sobre esa fotografía lo que a su juicio es lindero de una finca, sin realizar mediciones exactas y precisas en campo junto a los propietarios y lindantes. No entro a valorar que el técnico comentado haga su trabajo lo mejor posible con los medios que dispone, pero si entro a valorar que el método habitual de trabajo no es el correcto, y no lo es, porque deja al criterio de este técnico la delineación de la geometría de la parcela, que como digo no visita la finca, ni realiza mediciones, ni contrasta con los propietarios ni lindantes. Todo esto se plasma en una cartografía catastral errónea que muchas veces nada tiene que ver con la realidad y que sumado a que puede haber otro titular catastral que impida que el verdadero propietario pueda intentar “arreglar” su catastro, también se suma que los vecinos se opongan a las modificaciones pretendidas, o incluso que tampoco sean ellos los actuales titulares catastrales lo que complica aún más las cosas, teniendo en el mejor de los casos (que los vecinos sean a la vez propietarios y titulares catastrales) problemas para la corrección catastral si estos vecinos se oponen a dichas correcciones, y teniendo también que dirimir el caso en los tribunales con un expediente de deslinde.

           Parecerá que me pongo en lo peor, pero después de muchos años trabajando a pie de campo sobre estos temas, mi experiencia es que es muy habitual que se sucedan los hechos que relato, y si bien no todos son habituales si la suma de algunos de ellos.

Todo ello nos lleva a que mientras los sistemas de actualización catastral sigan siendo estos (delineación sobre ortofotos y sin mediciones a pie de campo en presencia de propietarios y vecinos, titulares catastrales que no son los verdaderos propietarios y la presunción de veracidad catastral si la finca no está registrada) tenemos que la Inseguridad Jurídica existente en cuanto a propiedad de fincas es clara y de difícil solución y en muchos casos impide la Inscripción Registral hasta que no exista la concordancia exigida comentada.

Pero además tenemos que el propio Registro de la Propiedad también tiene sus propios defectos, pues lo que en el aparece se presume cierto (estamos en el caso de que la finca si esté registrada). El Registro de la Propiedad da fe del dominio sobre la finca, pero no da fe ni de su geometría (ni por tanto de su superficie aunque aparezca reflejada, pero lo que es más grave no da fe del lugar exacto en que se encuentra la finca, simplemente porque no tiene datos para saberlo), por tanto yo me pregunto ¿cómo puede el Registro garantizar un dominio que no se sabe ni donde está exactamente, ni cuál es su geometría y por tanto ni sus linderos reales, su superficie, etc...?.

Así tenemos que los datos básicos inscribibles en el Registro de la Propiedad son los siguientes:

-     Identidad del propietario: El Registro de la Propiedad da fe que esta persona es el propietario y por tanto quien tiene el dominio sobre la finca.

-     Lindantes: También da fe de quienes son los lindantes, es decir, de quienes son las personas que tienen el dominio sobre las fincas vecinas, pero con el inconveniente de que estos son transcritos muchas veces por los notarios de escritura en escritura ocurriendo que muchas veces, las más, esos lindantes ya no existen, bien porque fallecieron años atrás, bien porque la finca se transmitió y ahora son otros, bien porque nunca hayan sido ellos.... Pero además rara vez y esto sería deseable, no suelen estar descritos los linderos de manera eficaz, es decir, en tal viento rambla de tal anchura, camino de tal anchura cedido por el propietario o en su mitad por tales propietarios, tal cerro y si el linde es a aguas vertientes, media ladera o pie del talud, río, carretera o camino, etc… y si lo están es con descripciones sumamente vagas que no ayudan en absoluto a la localización exacta de los linderos físicos.

-     Localización: El Registro da fe que la finca está en un lugar concreto (Término Municipal, Población, Paraje, Partido, Sitio, Pago, …), pero solo eso, no tiene coordenadas, y unido a las vagas e ineficaces definiciones de los linderos antes comentadas, resulta imposible ubicar la finca en el espacio y sobre el “mapa”. A veces y sobre todo en la actualidad, la Ley obliga a que aparezca la Referencia Catastral de la finca, y esto ha sido un gran avance porque muchas fincas ahora se pueden localizar más fácilmente, pero ¿Qué ocurre cuando los datos que obran en Catastro y que definen esa Referencia Catastral no son correctos? Pues que ocurren dos cosas: Que los errores sean leves y la finca se pueda localizar con poco margen de error (en este caso si habría seguridad jurídica plena o casi) o que los errores sean importantes lo que iría restando seguridad jurídica al Registro, tanto como la magnitud del error catastral, sucediendo que puede que tan solo no se puedan encontrar los linderos con pocos centímetros de error (que no sería grave) o suceder que el error sea tan elevado que la Referencia Catastral corresponda a otra finca, o junte varias fincas, o invada varias fincas, lo que haría que la seguridad jurídica fuera inexistente porque para solucionar el asunto los propietarios deberían realizar un deslinde y este muchas veces no tiene como resultado la realidad sino lo que cada una de las partes haya podido demostrar (a veces se tiene razón pero no se puede demostrar por falta de pruebas  - la prueba).

¿Cómo se podría solucionar todo esto?.

           En mi opinión la solución pasa la reforma integral del sistema hipotecario vigente y de la Legislación Catastral en las partes que afectan a los hechos comentados.

Modificaciones que se deberían hacer en el Catastro Español.

-     Catastro no puede presumirse cierto mientras su sistemática siga siendo imprecisa y a criterio de unos técnicos que trabajan sobre ortofotos, fotointerpretando linderos y sin realizar mediciones en campo y en presencia de propietarios y vecinos.

-     Catastro debería reflejar como titular catastral al verdadero propietario, esto es el verdadero dueño y poseedor de la finca tenga escrituras o no y reflejar también al “titular fiscal” cuño que utilizo para definir a quien por el motivo que sea (arrendatario por ejemplo) deba pagar el IBI. Esto evitaría la dificultad de localizar al titular catastral, pues sería el mismo que el de Escritura y/o Registro o en su defecto sería el verdadero dueño (quede claro que no hace falta tener escritura o tener la finca registrada para ser dueño, aunque si recomendable).

-     Con estas premisas, nadie tomaría lo que dice Catastro como cierto en cuanto a propiedad se refiere y evitaríamos conflictos vecinales y/o de posesión y propiedad. En la actualidad mucha gente asimila que lo dice Catastro es correcto y si este le asigna la titularidad solo por este hecho ya se creen propietarios aunque sepan cierto que no lo son, poniendo trabas al verdadero propietario que no tiene más opción que convencerle o acabar en el juzgado. Catastro por su lado, siendo quien ha causado el perjuicio se lava las manos llegados a este punto.

-     Solo se deberían hacer correcciones catastrales en cuanto a su cartografía si están avaladas por un Técnico Competente, colegiado y provisto de un Seguro de Responsabilidad Civil, que haya medido en campo y mediado entre los vecinos colindantes, aportando un plano correctamente enlazado a Geodesia Oficial (georeferenciado aunque no sea el término correcto) y que aporte un listado de coordenadas claramente identificadas sobre el plano.

           Con todo esto no quiero decir que Catastro lo haga todo mal, ni mucho menos, soy el primero que valora los grandes avances que se han realizado a nivel catastral y el primero que valora que compartan con todos su cartografía y mucho más, pero también siendo crítico, soy consciente y conocedor de los graves defectos que todavía tiene y lo peor los pocos visos que a corto plazo tiene el asunto para que sea solucionado.

            En cuanto a las modificaciones que debe sufrir (en mi opinión) el Registro de la Propiedad, tenemos las siguientes:

-     Identificación Catastral de la finca, válida si Catastro hiciera las reformas planteadas en el apartado anterior, pues ahora la Referencia Catastral si sería correcta, en cuanto a superficies y geometría así como su posición en el espacio y sobre “el mapa” al estar correctamente enlazada a la Geodesia Oficial.

-     La existencia de una Base Gráfica Registral (en adelante BGR) que con las coordenadas aportadas por el Técnico Competente descrito en el punto anterior, elabore una cartografía de propiedad de la finca, precisa, enlazada a geodesia, con su listado de coordenadas claramente identificadas en plano, identificación de linderos, descripción física de los linderos, estudio fotográfico, etc…., que además haya mediado entre los lindantes recogiendo sus testimonios en cuanto al acuerdo o desacuerdo de las mediciones.

           Con todo lo anterior obtendríamos dos cosas: Por un lado la cartografía catastral tendría validez jurídica y por otro lado sería la base para la correcta Base Gráfica Registral.

           ¿Qué ha de ocurrir mientras esto no se cumpla?, pues mientras tanto, mientras que Catastro siga haciendo “de las suyas” y elabore cartografía fruto de la fotointerpretación sin acudir a medir al campo, su cartografía no debiera presumirse cierta y debería dejar claros los métodos usados para su elaboración con el fin de avisar a todo ciudadano y de manera entendible y clara que la definición geométrica de su cartografía no es correcta y no debe asimilarse como cierta en cuanto a propiedad se refiere, recordando a los ciudadanos que tienen el derecho y también el deber (si luego desean protestar por las irregularidad observadas) de corregirla mediante la contratación de un Técnico Competente (habría que definir bien quien es Técnico Competente, como debe ser su trabajo y que requisitos se deben cumplir para que dicha figura sirva para los fines propuestos).

           Por su lado los Registradores de la Propiedad, que muchos de ellos ya están inmersos en las Bases Gráficas Registrales, debieran seguir por este camino, pero en vez de hacerlo por sus medios, usar también la figura del Técnico Competente ya explicada. No pueden seguir como hasta ahora, pues su sistema, es decir, la elaboración de su Base Gráfica Registral adolece de lo mismo que adolece en la actualidad en el Catastro, es decir, fotointerpretan sobre ortofotografía sin acudir al campo acompañados del Técnico Competente encargado de las mediciones o proveerse de uno de su confianza, por lo que su cartografía tampoco es correcta.

           Puede parecer que pretendo que el Registrador vaya al campo a medir, pero no, lo que pretendo es que en el Proceso Registral la figura del Técnico Competente tenga cabida, pues puede ser el adalid de los derechos de propiedad en cuanto a una correcta definición, identificación y situación exacta de las fincas, para ello no debería haber inscripción registral sin la figura de este técnico competente, bien porque este haya realizado un trabajo en las condiciones planteadas a instancia del Catastro (si se diera el caso) o bien empezando la casa por el tejado y fuera a instancias directamente del Registrador de la Propiedad. Estos, tras la recepción y verificación aportada por el Técnico Competente ya podrían usar su Sistema de Información Geográfica o Base Gráfica Registral para inscribir sobre ella la finca y la seguridad jurídica estaría garantizada.

           ¿Cómo se consigue esto?, pues es difícil. He tenido debates muy intensos, con Notarios, Registradores, Técnico Catastrales de alto rango, Abogados y otros técnicos expertos y con gran bagaje en estos temas y no nos ponemos de acuerdo de cómo hay que hacer las cosas, pero una cosa está clara: Cada vez más, más Notarios, Registradores de la Propiedad, Técnicos Catastrales, Abogados y Técnicos Competentes, estamos de acuerdo en que se deben realizar drásticas no solo en la Legislación Catastral sino también en la Ley Hipotecaria a fin de solucionar estos temas, cuyo objetivo no es más que el de obtener una clara Seguridad Jurídica sin fisuras, pero aunque esto se pueda decir en pocas palabras el objetivo no es nimio y será difícil alcanzarlo, pues aunque muchos sujetos de los comentados tengamos claro cuál ese objetivo, no solo no nos ponemos de acuerdo en cómo lograrlo, sino que además dentro de estos sectores sigue habiendo mucha gente que no cree que haya que reformar nada, que se oponen a hacer cambios legislativos y procedimentales, incluso los hay que luchan abiertamente con todos sus medios en contra, no se sabe bien si por ignorancia, por miedo, por interés, o por la suma de los tres u otros. Por último tenemos la figura del “Legislador” que como su nombre indica “legisla”, pero no se…. a mí me da que debe ser o vivir en otro planeta, pues muchas veces legisla no solo haciendo oídos sordos a colectivos con grandes conocimientos que deberían ser escuchados, sino que otras muchas veces legisla para favorecer determinados intereses minoritarios pero con gran poder, interés recaudatorio o atendiendo a cuestiones estrictamente partidarias y las menos legisla bien (que a veces también lo hace, pero ya no sé si es por casualidad).

           Mientras el Legislador siga empeñado en intereses minoritarios, recaudatorios o partidarios nada se podrá hacer, ni en este campo ni en ninguno, quizás toque hacer presión para que escuche las demandas de sus ciudadanos y de los profesionales que tienen como misión la de trabajar al servicio de sus clientes y con que con la Ley en la mano muchas veces no pueden hacer correctamente como desearían.

          Os animo a debatir este texto, en algunas cosas estaré equivocado pero otras seguro que algo de razón llevo. Tampoco pretendo solucionar de raíz el problema pero si apuntar a donde creo que están las causas del problema, si no todas, si algunas.

Un cohete ruso con satélites Glonass-M cae después del despegue

Un cohete ruso con satélites Glonass-M cae luego del despegue

http://mundogeo.com/es/blog/2013/07/03/un-cohete-ruso-con-satelites-glonass-m-cae-luego-del-despegue/

http://www.youtube.com/watch?v=Zl12dXYcUTo

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