martes, 16 de julio de 2013

TENGA CUIDADO CON LOS "PISOS CHOLLO": HACIENDA LE RECLAMARÁ MÁS IMPUESTOS.

Recupero un tema que salió en Cartesia hace unos meses y que me parece muy interesante.

Tenga cuidado con los 'pisos chollo': Hacienda le reclamará más impuestos.

Viene de aquí: http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?t=27450&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight=

donde el compañero de Cartesia Joan Serra (Joan Topo) se hace eco de una noticia.

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2012/12/27/tenga-cuidado-con-los-pisos-chollo-hacienda-le-reclamara-mas-impuestos-111820/

Mi respuesta

Interesante noticia Joan.

Me tocas un tema interesante y polémico y permitemé aportar mi punto de vista, aunque vaya en contra de la opinión general y sea de por si polémico por mi parte.

Con los datos que da este periódico que no los he contrastado, pienso que si pagas 43.000 € por un piso que vale 72.000 € reales para hacienda, tienes un ahorro de:

72.000 € - 43.000 € = 29.000 €

Ahora bien, en este ejemplo se pagarían 3.000 € sobre 43.000 € si este fuera su valor en Hacienda, pero realmente salen a pagar 5.045 € a la Hacienda Pública, es decir: 2045 € más, por lo que el coste total del piso (Compra + Impuestos - Sin contar con otros gastos, notario, registro, gastos financieros, etc...) sale un total de 43.000 € + 5045 € = 48.045 € es decir, bastante menos que si el piso se hubiera comprado al precio mínimo estipulado por Hacienda.

Lo que quiero decir con esto, es que la noticia me parece buena desde el sentido que se tenga cuidado con las compras por debajo del Precio Medio de Mercado estipulado por hacienda porque al hacer los números se pagarán impuestos por ese valor y no por el precio real de venta (esto está bien saberlo), pero considero que comprar un piso que de entrada tiene un ahorro de 29.000 € y unos impuestos de 5.045 € en vez de 3.000 € sigue siendo una ventaja, independientemente de que es lo que se compre, pues aquí no hay engaño (si lo hubiera) pues lo normal es que el comprador compre viendo el piso y si le cuadra acometer reformas, que no tenga ascensor, etc... lo hará sabiéndolo de antemando (nadie suele comprar sin ver lo que compra), diferente sería comprar sin verlo con una publicidad engañosa y llevarte la sorpresa pero no creo que ocurra muchas veces... quiero decir con esto que siempre será mejor comprar un piso a 43.000 € que el mismo a piso a 72.000 € pues en ambos se pagarían 5.045 € de impuestos y siempre habría un ahorro de 29.000 € y por tanto el titular de la noticia me parece algo alarmante: "Tenga cuidado con los pisos chollo..." .... tenga cuidado si, porque pagará más impuestos, se lo contamos, pero aún así compreló si le cuadra la compra pues se ahorrará un dinero, quizás algo menos de lo que usted pensara porque pagará impuestos por su valor real y no por el precio que va a pagar.....

¿Donde podría estar entonces la "estafa" atendiendo a lo que dice esta noticia?. Desde mi punto de vista en que el vendedor no informe de que se pagarán 5.045 € en concepto de impuestos en vez de los 3.000 € que pudiera pensar un comprador medianamente informado por los motivos comentados, pero aún así sería un chollo si al comprador le cuadra la operación aún siendo con un susto de 2.045 €. Pero esto en la práctica no es habitual, la gente compra su piso y muy pocos suelen hacer números de gastos notariales, registrales, financieros, impuestos, etc... ni incluso de si podrán pagar el préstamo o no, como se está viendo con tanto desahucio, donde la verdadera estafa estaba precisamente en los bancos que lo pintaban todo tan "bonito" pero con gran parte de culpa en los propios compradores que no analizaron los gastos ni se pararon a pensar si podían o no pagarlo.

No debería haberse permitido nunca que se compraran viviendas hipotecadas donde se pagaran cuotas superiores al 20% de los ingresos familiares y sin ahorros. Tengo amigos que pagan más de 1.000 € de hipoteca, se han quedado en paro ambos o uno de ellos y ahora su hipoteca es del 70% de sus ingresos o más y esto es lo realmente insostenible y lo que los bancos nunca debieron permitir.

Y no entro a comentar casos donde la gente tras la hipoteca del piso, se comprar un coche nuevo, meten los muebles, cocina, tele de plasma, viaje de novios, e incluso algún equipo GNSS y Estación total robotizada de última generación (en gente como nosotros), etc.... ampliando aún más la hipoteca, todo porque mi vecino que además trabaja donde yo o como yo y gana lo mismo o más o menos lo mismo lo "tiene todo y yo también puedo"....

Y digo yo... ¿no será que el valor del piso de 43.000 € es igual a su precio real y los que se equivocan son los de Hacienda y los bancos, habiendo tasado por el método de comparación según evolución del mercado habiendo "confundido" o "asimilado por interés recaudatorio" valor y precio.... NECIOS, porque si es lo primero no hay otra definición y porque si es lo segundo además de NECIOS por no haber previsto las consecuencias, SINVERGÜENZAS, por haberse aprovechado de todos nosotros y seguir haciéndolo porque los pisos ahora bajan y el Catastro e impuestos de Sucesiones y Transmisiones SUBEN.... ¿que pasa que ahora ya no vale el valor de mercado (que ha bajado en mi opinión quedando acorde con su precio) y cobramos por la tendencia de incremento de valores que había antes de la crisis?.

Cuando digo NECIOS, me refiero a la cita de Machado que "viene al pelo"... "todo necio confunde valor y necio..."

Entrariamos aquí en dos debates, el primero para atarcarme a mi por todo lo que he dicho echando parte de culpa a los compradores, pero el segundo y más importante e interesante para mi, en debatir sobre las valoraciones castrales y las valoraciones de hacienda (no iguales) pero ambas gravosas para el ciudadano con métodos obsoletos y basadas tan solo en referencias a compras de inmuebles parecidos.

Recuerdo que hace unos años yo mismo en mi ignorancia veía bien este método comparativo si se hacía un estudio minucioso del mercado inmobiliario y se aplicaba (creía que haciéndolo bien no había especulación y recuerdo que txus rebatía mi propuesta), he hecho algunos informes así cuando la ley lo permitía en rústica, pero con los años y algunos trabajos a mis espaldas sobre estas cuestiones y algún sufrimiento personal sobre estos temas, cada vez soy más consciente de las maldades de este método en el más puro estricto sentido de aplicación pues todo es comparable pero con cierto orden y concierto, y que esto (hacerlo así) ha sido parte del error general y ha llevado a la burbuja inmobiliaria y por ende a esta crisis.

Como ejemplo comentar que hace dos días estaba estudiando una valoración de una tasadora de prestigio y veía como tras cientos de folios (193 exactamente), solo había dos hojas de cálculo para la valoración, una de los "testigos", donde el valor a tasar situado en pleno campo de Murcia (eso si, ya urbano pero sin urbanizar), era comparado con testigos de la playa a más de 50 km de distancia, de la capital de provincia, de urbanizaciones cercanas, ....., como si campo y playa fueran comparables y más a 50 km de distancia y luego la segunda y última hoja de valoración propiamente dicha hace la media de valores anteriores (y comparativos) hasta dar con un valor/m² que multiplicado por los m² de los terrenos del campo nos dan el valor de las tierras en ese campo...... "useasé" Wink , 191 hojas de morralla y 2 hojas de pleno analfabetismo valorador en mi opinión personal, obviando repeticiones de fincas registrales y otros errores, "lógicos supongo cuando se manejan informes de 193 hojas ... digo yo...".

Claro que alguno o muchos me dirán, que si calculo por capitalización de rentas no obtendré el valor de mercado... y es cierto no obtendré el valor de mercado, pero ¿es que el valor de mercado es el verdadero valor de las cosas? ¿No será que el valor de mercado realmente es el precio que se paga por ellas?, por tanto ¿es el valor de mercado el que se debe buscar?... obviamente si para no estar en desventaja respecto a tus vecinos con el valor de tus terrenos si ellos tasan buscando valor de mercado y tu no, pero obviamente no, si todos buscaran el valor real (hacienda y bancos incluidos) y no el Valor de mercado (que es puramente especulativo y comparativo y sube si lo hace el de la finca al lado ¿me explico?), en definitiva, en mi opinión el Valor de Mercado no es el valor real... y fijaros, en todos los métodos de valoración de suelo es el que se busca y "casualmente" es igual al precio que se ha pagado por terrenos similares (hablo de urbana pues en rústica desde 2007 (si no recuerdo mal la fecha) ya no se puede valorar por métodos comparativos y si por capitalación de rentas que parece el más real de todos aunque también se halle el valor de mercado), el problema es que en urbana sigue valiendo el comparativo y así nos luce el pelo. Osea que si el valor de mercado es igual al valor real ... bien, pero si el valor de mercado es igual al precio ... mal y esto parece estar ocurriendo: Pongo un ejemplo:

Anexo 1 del BOJA número 35 DE ANDALUCIA de 21 de Febrero de 2012: escribió:


c) Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI).
Para la obtención del coeficiente de variación del mercado inmobiliario se utilizan las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda sobre el índice general de precios y sobre precios de la vivienda, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas formalizadas en escritura pública, cuya serie histórica abarca desde el primer trimestre de 1987.
El coeficiente de variación del mercado inmobiliario se obtiene dividiendo el precio medio del metro cuadrado de las viviendas o el índice general de precios de la vivienda en el año 2011 por el del año de aprobación de la ponencia de valores. Para ello se utilizan tanto datos trimestrales como anuales

3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.
Se ha obtenido la relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes obtenidos en el apartado 1 al valor catastral medio de la vivienda actualizado al año 2012 y el valor medio de cada municipio obtenido en el apartado 2, aplicando la siguiente fórmula:

RCM = (CMVC x ValCatMedViv)/ValMed

Siendo:
RCM: La relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes y el valor medio de cada municipio.
CMVC: El coeficiente multiplicador del valor catastral calculado en el apartado 1 por el que ha de multiplicarse el valor catastral.
ValCatMedViv: El valor catastral medio de la vivienda en
el municipio y actualizado al año 2012.
ValMed: Valor medio obtenido para cada municipio en el
apartado 2.

Esta relación (RCM) entre el valor resultante y el valor medio se ha calculado para cada municipio así como para el total de Andalucía. Por último, se ha realizado un reajuste de los coeficientes multiplicadores del valor catastral obtenidos en el apartado 1, al alza o a la baja, de forma que se consiga que la relación (RCM) de cada municipio se ajuste al valor obtenido para el total de Andalucía.

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Que si, que luego realmente este valor no es del mercado real,.... será por la formulita anterior para obtenerlo, donde veo.... valor catastral, coeficiente multiplicador menor que 1 que lo baja, etc....


En fin.... desvaríos míos de fin de año, no me hagáis ni caso. Wink