1.- Comprobar en el Registro de la propiedad que la finca es propiedad de quien la vende y comprobar si tiene o no cargas, de que tipo, etc... Esto se hace lógicamente acudiendo al Registro de la Propiedad (también por internet pero sale más caro), y habrá que solicitar al menos una nota simple de la finca y en caso de conflicto con vecinos o dudas de linderos, nota simple también de las fincas colindantes (una nota simple cuesta poco más de 3 euros).
Para ello cuantos más datos se aporten de la finca mejor: propietario, situación (con paraje), superficie, linderos, etc..., pero conviene recordar que todavía no se puede buscar en el registro por referencias catastrales, polígono o parcela, ni por coordenadas (aunque conviene tener estos datos claros para luego poder ir deshilando la madeja).
Además de la nota simple existen otros documentos registrales que aportan más información a la que también se puede recurrir en caso necesario, pero con la nota simple suele bastar.
2.- Comprobar en Catastro la titularidad catastral (a nombre de quien está la finca en catastro, puede ser el propietario u otra persona), en caso de ser otra persona habrá que intentar localizarla, pues deberá dar su consentimiento para cambiar la titularidad (no todos los titulares catastrales están de acuerdo en perder la titularidad, porque algunos tienen ciertos derechos por arrendamientos o cualquier otro a los que querrán sacarle beneficio). Otro titulares simplemente creen que porque catastro lo tenga como titular la finca ya es suya (a estos últimos es díficil hacerles entrar en razón, pero hay que intentarlo).
Comprobar además los titulares catastrales de las fincas colindantes y contrastarlos con los que aparecen en las escrituras(muchos propietarios desconocen la titularidad catastral de su propia finca, y suelen llevarse sorpresas muchas veces desagradables). Adelanto que lo habitual es que no coincidan pues los titulares registrales (propietarios) suelen transcribirse de unas escrituras a otras incluso cuando ya no lo son.
Para ello, aportando el DNI del titular catastral y autorización de titular (si no es quien lo solicita), pedir Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (con datos protegidos, titulares, linderos...).
3.- Realizar un levantamiento topográfico (medición de la finca) en presencia del vendedor y de los vecinos colindantes, realizada por profesional competente (cualquiera competente). Conviene que el trabajo aporte coordenadas UTM en el Datum ETRS89 (Oficial en España), con plano donde se localicen todos los vértices de los linderos de la parcela medida y listado de coordenadas (hasta la desaparición definitiva del datum ED50 como cooficial conviene aportar plano en este datum, para facilitar a catastro las correcciones).
Estas coordenadas deben ser reales, no aproximadas, ni con apariencia UTM (como se ha hablado muchas veces en el foro), deben provenir de un correcto trabajo topográfico enlazando a redes geodésicas y con precisión adecuada tanto en el enlace a redes como en la precisión de linderos(hoy las nuevas tecnologías permiten enlazar a redes geodésicas con gran precisión).
Conviene explicar en el informe el método seguido para el enlace geodésico, pues ayudará a otro profesional a localizar los linderos de proyecto. No se trata de ocultar información sino todo lo contrario, es decir de facilitar las cosas.
4.- Realizar un acta de deslinde amistoso entre los vecinos (deben estar todos), aunque los linderos estén claros en apariencia por vallados, muros, medianeras, pies de talud, etc...hay que comprobarlo. Conviene además entregar plano con coordenadas a cada uno (en el momento del deslinde amistoso como no se podrá entregar plano, al menos conviene entregar listado de coordenadas, que hoy día es fácil hacer in situ, aunque sea copiándolas a mano) esto otorga transparencia al procedimiento, ayuda a la conformidad de todos y evita suspicacias.
En caso de la imposibilidad de localizar a todos o que alguno de los vecinos no quiera deslindar de manera amistosa (muy común), se deslindará al menos con los que se pueda y estén de acuerdo, al menos esas lindes ya las tendremos solucionadas para "siempre".
Puede ser interesante (siempre y cuando no se conozcan desavenencias entre vecinos) realizar un levantamiento previo sin los vecinos para tener el trabajo casi hecho y sólo corroborar el día del deslinde amistoso que lo medido es correcto, en este momento si hay discrepancias se puede debatir con ellos (colindantes), lógicamente se debe marcar con estacas o similar, incluso con pintura todos los puntos que definan los linderos, para que puedan ser comprobados con posterioridad por otros profesionales a instancia de alguna de las partes. Si lo hemos hecho bien no tendremos problemas, si hay algún error debe ser corregido y a veces pactado (antes de pleitear), a veces conviene perder un palmo de tierra y que el vecino firme que pleitear por ese palmo, es decir ceder cuando sea conveniente y razonable, otras veces no conviene ceder por el valor de lo que se puede perder (como técnicos debemos aconsejar a nuestros clientes). A nadie interesan largos pleitos por un palmo de tierra más si es de poco valor. No obstante conviene hablarlo previamente con el cliente y bien asesorado este tendrá la última palabra. Lógicamente sólo se puede pelear lo que realmente sabemos que es peleable y tenemos pruebas que lo confirmen ante un juez, no debemos olvidar que trabajamos para los partes y que nuestro trabajo tiene que estar bien hecho para las dos.
En este caso (trabajo previo), podremos llevar plano con listado coordenadas y identificación de puntos a cada lindante, mejor dos copias para que sean firmadas por duplicado (muchas veces no querrán firmarlas en el sitio porque prefieran comprobarlas detenidamente, en este caso toca esperar, conviene fijar una fecha para que todos comparezcan y no perder el tiempo o realizar demasiadas visitas al campo que incrementen los costes). A veces habrá que citarlos mediante burofax sobre todo en casos donde se sepa que puede haber problemas con el lindante, o este no quiera asistir, no obstante siempre es preferible la vía amistosa y sin presiones (los burofax asustan por un lado y cabrean por otro, y un vecino cabreado y/o asustado será normalmente poco colaborativo). Puede también ser necesario la presencia de un abogado o a veces incluso de un notario para que levante fe de quien ha ido, del proceso, etc, pero esto hay que dejarlo sólo para casos extremos.
Habrá casos que la administración sea propietaria de algunos de los linderos, en este caso el trabajo se adecuará a la normativa aplicable a cada caso (carreteras, autovias, ferrocarril, vías pecuarias, aeropuertos, montesm zonas verdes, ramblas, rios, otros cauces, costas, etc...), debiendo luego contrastar (si es posible) estos linderos con la administración competente en cada caso. Lógicamente a la administración hay que llevarle el trabajo hecho.
5.- Visado del trabajo en Colegio Oficial (del técnico competente), con posibilidad de correcciones (todos los colegios suelen admitir correcciones en este tipo de trabajos y es frecuente que alguno de los linderos cambie de opinión aún habiendo firmado), recordad que los deslindes no prescriben y nuevas pruebas pueden modificar un lindero en cualquier momento.
6.- Con todo lo anterior, proceder a la rectificación en catastro de titularidad de la finca y de linderos, superficie y geometría de la parcela. Esto lo puede hacer el técnico o lo puede hacer el cliente bien asesorado por aquel (ahorra costes al cliente).
7.- Realización de escrituras (conviene que el trabajo topográfico quede anexo a la escritura, al menos plano con superficies, linderos, y coordenadas. Esto no siempre es admitido por notarios pero sería lo mejor y se debe intentar y recomendar).
8.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio excepto en casos de hipotecas, pero siempre es recomendable, para evitar problemas posteriores (dobles inmatriculaciones, etc..)
Con todo esto es muy díficil tener problemas en el futuro y tendremos la certeza de que esa finca es nuestra, de que esos son nuestros linderos de que todos los vecinos están conformes y de que nadie nos reclamará nada después y si lo hace (futuros vecinos habitualmente) tendremos documentación para justificar nuestra propiedad.
Para los técnicos, es importante que el trabajo sea realizado con rigor, actuando como mediadores, no tomando parte en las discusiones, y aconsejando e informando a las partes implicadas (sobre todo en caso de conflicto). Es importante ser consciente de que en este tipo de trabajos no se va de parte de nadie, es posible que sólo uno de los implicados pague el trabajo, pero conviene recordar que se trabaja para todas las partes (paquen o no), es la única forma de que el trabajo se realice correctamente y de que todos lleguen a un acuerdo.
Caso diferente (pero sólo en el procedimiento a seguir) es cuando el profesional es contratado como parte para deslindar donde no hay acuerdo amistoso, en este caso el profesional deberá realizar su trabajo unilateralmente (pues no tendrá la aprobación del lindante), pero sin olvidar que el trabajo se hace para las dos partes y que un deslinde infLuye igualmente a los dos partes deslindadas, al final quien deslinda es el juez y un trabajo imparcial, bien hecho, y bien documentado inclinará la balanza al lado de quien lo realice en estas condiciones, ahorrando sobre todo pérdidas de tiempo y dinero a sus clientes.
En caso de excesos de cabida, expedientes de dominio, litigios, problemas de servidumbres, no acuerdo entre vecinos, etc..., conviene contactar con un buen abogado experto en estos temas (ni todos los técnicos lo son, ni todos los abogados tampoco).
Supongo que dejo muchas cosas en el "tintero", por lo que espero que sea ampliado o corregido por otros.
Con este postIt, pretendo además que todos los que nos dedicamos a estos temas, y los que vengan detrás, aprendamos a realizar este tipo de trabajos correctamente y aunamos criterios, esto repercutirá positivamente en nuestros clientes y en la calidad de nuestro trabajo.
Y para los clientes, que conozcan los procedimientos a seguir para facilitar al técnico toda la información y documentación, así como tener preparados a los vecinos antes de la visita del técnico, esto les ahorrá tiempo y dinero.
Algún día veremos que el Registro y el Catastro están plenamente coordinados, que los linderos serán fincas y no personas, que estos linderos serán coordenadas, y que en el Registro de la Propiedad se podrá buscar por referencias catastrales... El día que esto llegue nuestro trabajo ya no será tan complicado y trabajaremos menos en este campo, pero para esto auguro mucho tiempo todavía.
PARA LOS PERITOS: Algunos de los problemas que solemos encontrarnos habitualmente en la medición de fincas son los siguientes:
- Linderos mal definidos que habrá que investigarlos y a veces pactar. Siempre escuchar a las partes (recordad que trabajamos para las dos partes, hay que ser imparciales, si luego hay problemas con la parte contraria y sabemos que nuestro cliente tiene razón, nos pondremos de su parte, pero sin olvidar que el trabajo debe ser justo para las dos partes (tanto si perjudicamos como si beneficiamos a nuestro cliente). Si nuestro cliente no lleva razón hay que hacérselo ver y nunca hacer un informe parcial (beneficiando a una de las partes) pues no es nuestro cometido (muchos clientes piensan que su perito irá de su parte ya que les pagan ellos, pero está claro que el perito no va de parte de nadie, busca la verdad y nada más). Hago incapié en esto pues me encuentro día a día informes parciales, discusiones con peritos de la otra parte que lo único que pretenden es beneficiar a su cliente (perjudicando al otro) y esta no es labor de peritos.
Para ello cuantos más datos se aporten de la finca mejor: propietario, situación (con paraje), superficie, linderos, etc..., pero conviene recordar que todavía no se puede buscar en el registro por referencias catastrales, polígono o parcela, ni por coordenadas (aunque conviene tener estos datos claros para luego poder ir deshilando la madeja).
Además de la nota simple existen otros documentos registrales que aportan más información a la que también se puede recurrir en caso necesario, pero con la nota simple suele bastar.
2.- Comprobar en Catastro la titularidad catastral (a nombre de quien está la finca en catastro, puede ser el propietario u otra persona), en caso de ser otra persona habrá que intentar localizarla, pues deberá dar su consentimiento para cambiar la titularidad (no todos los titulares catastrales están de acuerdo en perder la titularidad, porque algunos tienen ciertos derechos por arrendamientos o cualquier otro a los que querrán sacarle beneficio). Otro titulares simplemente creen que porque catastro lo tenga como titular la finca ya es suya (a estos últimos es díficil hacerles entrar en razón, pero hay que intentarlo).
Comprobar además los titulares catastrales de las fincas colindantes y contrastarlos con los que aparecen en las escrituras(muchos propietarios desconocen la titularidad catastral de su propia finca, y suelen llevarse sorpresas muchas veces desagradables). Adelanto que lo habitual es que no coincidan pues los titulares registrales (propietarios) suelen transcribirse de unas escrituras a otras incluso cuando ya no lo son.
Para ello, aportando el DNI del titular catastral y autorización de titular (si no es quien lo solicita), pedir Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (con datos protegidos, titulares, linderos...).
3.- Realizar un levantamiento topográfico (medición de la finca) en presencia del vendedor y de los vecinos colindantes, realizada por profesional competente (cualquiera competente). Conviene que el trabajo aporte coordenadas UTM en el Datum ETRS89 (Oficial en España), con plano donde se localicen todos los vértices de los linderos de la parcela medida y listado de coordenadas (hasta la desaparición definitiva del datum ED50 como cooficial conviene aportar plano en este datum, para facilitar a catastro las correcciones).
Estas coordenadas deben ser reales, no aproximadas, ni con apariencia UTM (como se ha hablado muchas veces en el foro), deben provenir de un correcto trabajo topográfico enlazando a redes geodésicas y con precisión adecuada tanto en el enlace a redes como en la precisión de linderos(hoy las nuevas tecnologías permiten enlazar a redes geodésicas con gran precisión).
Conviene explicar en el informe el método seguido para el enlace geodésico, pues ayudará a otro profesional a localizar los linderos de proyecto. No se trata de ocultar información sino todo lo contrario, es decir de facilitar las cosas.
4.- Realizar un acta de deslinde amistoso entre los vecinos (deben estar todos), aunque los linderos estén claros en apariencia por vallados, muros, medianeras, pies de talud, etc...hay que comprobarlo. Conviene además entregar plano con coordenadas a cada uno (en el momento del deslinde amistoso como no se podrá entregar plano, al menos conviene entregar listado de coordenadas, que hoy día es fácil hacer in situ, aunque sea copiándolas a mano) esto otorga transparencia al procedimiento, ayuda a la conformidad de todos y evita suspicacias.
En caso de la imposibilidad de localizar a todos o que alguno de los vecinos no quiera deslindar de manera amistosa (muy común), se deslindará al menos con los que se pueda y estén de acuerdo, al menos esas lindes ya las tendremos solucionadas para "siempre".
Puede ser interesante (siempre y cuando no se conozcan desavenencias entre vecinos) realizar un levantamiento previo sin los vecinos para tener el trabajo casi hecho y sólo corroborar el día del deslinde amistoso que lo medido es correcto, en este momento si hay discrepancias se puede debatir con ellos (colindantes), lógicamente se debe marcar con estacas o similar, incluso con pintura todos los puntos que definan los linderos, para que puedan ser comprobados con posterioridad por otros profesionales a instancia de alguna de las partes. Si lo hemos hecho bien no tendremos problemas, si hay algún error debe ser corregido y a veces pactado (antes de pleitear), a veces conviene perder un palmo de tierra y que el vecino firme que pleitear por ese palmo, es decir ceder cuando sea conveniente y razonable, otras veces no conviene ceder por el valor de lo que se puede perder (como técnicos debemos aconsejar a nuestros clientes). A nadie interesan largos pleitos por un palmo de tierra más si es de poco valor. No obstante conviene hablarlo previamente con el cliente y bien asesorado este tendrá la última palabra. Lógicamente sólo se puede pelear lo que realmente sabemos que es peleable y tenemos pruebas que lo confirmen ante un juez, no debemos olvidar que trabajamos para los partes y que nuestro trabajo tiene que estar bien hecho para las dos.
En este caso (trabajo previo), podremos llevar plano con listado coordenadas y identificación de puntos a cada lindante, mejor dos copias para que sean firmadas por duplicado (muchas veces no querrán firmarlas en el sitio porque prefieran comprobarlas detenidamente, en este caso toca esperar, conviene fijar una fecha para que todos comparezcan y no perder el tiempo o realizar demasiadas visitas al campo que incrementen los costes). A veces habrá que citarlos mediante burofax sobre todo en casos donde se sepa que puede haber problemas con el lindante, o este no quiera asistir, no obstante siempre es preferible la vía amistosa y sin presiones (los burofax asustan por un lado y cabrean por otro, y un vecino cabreado y/o asustado será normalmente poco colaborativo). Puede también ser necesario la presencia de un abogado o a veces incluso de un notario para que levante fe de quien ha ido, del proceso, etc, pero esto hay que dejarlo sólo para casos extremos.
Habrá casos que la administración sea propietaria de algunos de los linderos, en este caso el trabajo se adecuará a la normativa aplicable a cada caso (carreteras, autovias, ferrocarril, vías pecuarias, aeropuertos, montesm zonas verdes, ramblas, rios, otros cauces, costas, etc...), debiendo luego contrastar (si es posible) estos linderos con la administración competente en cada caso. Lógicamente a la administración hay que llevarle el trabajo hecho.
5.- Visado del trabajo en Colegio Oficial (del técnico competente), con posibilidad de correcciones (todos los colegios suelen admitir correcciones en este tipo de trabajos y es frecuente que alguno de los linderos cambie de opinión aún habiendo firmado), recordad que los deslindes no prescriben y nuevas pruebas pueden modificar un lindero en cualquier momento.
6.- Con todo lo anterior, proceder a la rectificación en catastro de titularidad de la finca y de linderos, superficie y geometría de la parcela. Esto lo puede hacer el técnico o lo puede hacer el cliente bien asesorado por aquel (ahorra costes al cliente).
7.- Realización de escrituras (conviene que el trabajo topográfico quede anexo a la escritura, al menos plano con superficies, linderos, y coordenadas. Esto no siempre es admitido por notarios pero sería lo mejor y se debe intentar y recomendar).
8.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio excepto en casos de hipotecas, pero siempre es recomendable, para evitar problemas posteriores (dobles inmatriculaciones, etc..)
Con todo esto es muy díficil tener problemas en el futuro y tendremos la certeza de que esa finca es nuestra, de que esos son nuestros linderos de que todos los vecinos están conformes y de que nadie nos reclamará nada después y si lo hace (futuros vecinos habitualmente) tendremos documentación para justificar nuestra propiedad.
Para los técnicos, es importante que el trabajo sea realizado con rigor, actuando como mediadores, no tomando parte en las discusiones, y aconsejando e informando a las partes implicadas (sobre todo en caso de conflicto). Es importante ser consciente de que en este tipo de trabajos no se va de parte de nadie, es posible que sólo uno de los implicados pague el trabajo, pero conviene recordar que se trabaja para todas las partes (paquen o no), es la única forma de que el trabajo se realice correctamente y de que todos lleguen a un acuerdo.
Caso diferente (pero sólo en el procedimiento a seguir) es cuando el profesional es contratado como parte para deslindar donde no hay acuerdo amistoso, en este caso el profesional deberá realizar su trabajo unilateralmente (pues no tendrá la aprobación del lindante), pero sin olvidar que el trabajo se hace para las dos partes y que un deslinde infLuye igualmente a los dos partes deslindadas, al final quien deslinda es el juez y un trabajo imparcial, bien hecho, y bien documentado inclinará la balanza al lado de quien lo realice en estas condiciones, ahorrando sobre todo pérdidas de tiempo y dinero a sus clientes.
En caso de excesos de cabida, expedientes de dominio, litigios, problemas de servidumbres, no acuerdo entre vecinos, etc..., conviene contactar con un buen abogado experto en estos temas (ni todos los técnicos lo son, ni todos los abogados tampoco).
Supongo que dejo muchas cosas en el "tintero", por lo que espero que sea ampliado o corregido por otros.
Con este postIt, pretendo además que todos los que nos dedicamos a estos temas, y los que vengan detrás, aprendamos a realizar este tipo de trabajos correctamente y aunamos criterios, esto repercutirá positivamente en nuestros clientes y en la calidad de nuestro trabajo.
Y para los clientes, que conozcan los procedimientos a seguir para facilitar al técnico toda la información y documentación, así como tener preparados a los vecinos antes de la visita del técnico, esto les ahorrá tiempo y dinero.
Algún día veremos que el Registro y el Catastro están plenamente coordinados, que los linderos serán fincas y no personas, que estos linderos serán coordenadas, y que en el Registro de la Propiedad se podrá buscar por referencias catastrales... El día que esto llegue nuestro trabajo ya no será tan complicado y trabajaremos menos en este campo, pero para esto auguro mucho tiempo todavía.
PARA LOS PERITOS: Algunos de los problemas que solemos encontrarnos habitualmente en la medición de fincas son los siguientes:
- Linderos mal definidos que habrá que investigarlos y a veces pactar. Siempre escuchar a las partes (recordad que trabajamos para las dos partes, hay que ser imparciales, si luego hay problemas con la parte contraria y sabemos que nuestro cliente tiene razón, nos pondremos de su parte, pero sin olvidar que el trabajo debe ser justo para las dos partes (tanto si perjudicamos como si beneficiamos a nuestro cliente). Si nuestro cliente no lleva razón hay que hacérselo ver y nunca hacer un informe parcial (beneficiando a una de las partes) pues no es nuestro cometido (muchos clientes piensan que su perito irá de su parte ya que les pagan ellos, pero está claro que el perito no va de parte de nadie, busca la verdad y nada más). Hago incapié en esto pues me encuentro día a día informes parciales, discusiones con peritos de la otra parte que lo único que pretenden es beneficiar a su cliente (perjudicando al otro) y esta no es labor de peritos.
- No acuerdo en el lindero entre vecinos, que si el talud es del de arriba, del de abajo, etc..., que si el muro medianero es mio o tuyo, que si la valla la tengo retranqueada pero lo mío llega hasta allí, etc... En estos casos habrá que intentar mediar recurriendo a nuestros conocimientos y nuestra experiencia, tirando de legislación si es necesario, si no hay acuerdo para solucionarlo habrá que solicitar un deslinde judicial, para ello lógicamente como técnicos deberemos atar todos los cabos, tenerlo todo medido y documentado, elaborar un informe completo de todo, explicando todo perfectamente, tirando de legislación si es posible, etc. (no está de más decir que debemos conocer la legislación que afecta a cada caso, o al menos tener una idea general, no somos abogados pero como en todo trabajo técnico estos trabajos también están sometidos a legislación, además es recomendable conocer los procedimientos administrativos y judiciales (al menos de manera general) para poder asesorar correctamente al cliente. Mi consejo es que estos temas los lleve un abogado conocedor de estos temas.
- Servidumbres (conocer la legislación aplicable, ya que a veces habrá que proponer una servidumbre de paso si no existe o definir una zona de servidumbre en carreteras, ríos, etc...).
- Excesos de cabida de fincas, por defecto o por exceso. Esto es muy habitual en escrituras antiguas con una nula o deficiente medición de partida. Esto se resuelve habitualmente en los juzgados o mediante Acta de notoriedad (notarios). Conviene que decida el abogado como lo hará (ellos son los especialistas).
- Expediente de dominio: Casos de excesos de cabida elevados o casos de fincas no inscritas y no escrituradas. Se soluciona igual que el exceso de cabida pero es más complicado según que casos. Se requiere que los vecinos estén conformes con los linderos y a ser posible con la propiedad (los citará el juez) pues de lo contrario habrá que ir al deslinde judicial. Recomendable tramitarlo a través de abogado (su mundo son los juzgados, el nuestro no).
- Invasiones de dominio, muy habituales donde por ejemplo el vecino valla dentro de otra propiedad... En estos casos hay que investigar linderos históricos, recoger testimonios si podemos y saber que a veces ocurren pérdidas de dominio por prescripción adquisitiva o usucapión: Al menos saber que es posible que lo que pretendemos medir dífilmente nuestro cliente podrá recuperarlo si realmente algún día fué suyo, para inmeditamente recomendarle ponerse en manos de un abogado que valore si hay posibilidades o no recuperar lo ocupado. Debemos conocer los problemas que pueden surgir y como y quien debe solucionarlos (no podemos abarcar todo y no debemos salirnos de nuestro cometido).
- Modificaciones de fincas: Segregaciones, agrupaciones o particiones de fincas donde será necesario conocer la legislación y normativa aplicable antes de proceder a la medición, para saber si el fin del trabajo podrá llevarse a cabo con éxito.
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