jueves, 20 de junio de 2013

ENCARGO DE MEDICIONES DE FINCAS

 
DESTINADO A CLIENTES Y A PERITOS.

Habitualmente cuando nuevos clientes contactan con nosotros para una medición de fincas o cualquier otro trabajo relacionado con la Topografía de propiedad (partición, localización de linderos, deslinde, etc), en algunos casos observamos que desconocen el procedimiento básico de estos trabajos, esto es del todo lógico y entendible y en esta entrada trataremos de explicar el procedimiento básico a fin de que los clientes sepan que deben exigir y como pueden facilitar el procedimiento.

El primer caso que exponemos será cuando existe disconformidad entre el cliente y su vecino lindante pues es un caso muy habitual.

Muchos trabajos de medición se realizan siguiendo las instrucciones de los clientes, mostrando los linderos y los puntos a medir, en estos casos solemos seguir las instrucciones de los propietarios, pero si observamos algo que nos indique algún posible error o algo que pudiera no cumplir la legislación vigente o normativa o incluso algo que vaya en contra de los usos y costumbres habituales se lo comunicaremos al cliente, haciéndole las advertencias que consideremos necesarias e incluso quedara reflejado en nuestro informe haciendo referencia a que se siguen la instrucciones del cliente, como ejemplo nos podemos encontrar caminos que el cliente cree que son de su propiedad y realmente son públicos o compartidos con vecinos, linderos a media ladera, arriba o debajo de un talud, cima de una loma o montaña donde las del punto indicado no corresponde con la cota mas alta (aguas vertientes), medianería mal definida, etc.... Recordamos que una simple medición puede acabar en el juzgado y por tanto nuestro trabajo debe ser riguroso y cumplir con la normativa.

Antes de la medición del terreno, conviene que el cliente contacte con los vecinos lindantes si presupone que puede haber alguna discrepancia en los linderos e incluso aunque no haya dudas en el lindero siempre es recomendable, el objeto de esto no es más que intentar el acuerdo entre colindantes y que quede reflejado por escrito en defensa de los intereses de ambos.

Es muy habitual que durante una medición de fincas surjan dudas razonables sobre la ubicación exacta de un lindero. Un mojón tirado en el suelo, un lindero ligeramente invadido al labrar el terreno, un talud erosionado por el agua tras una lluvia, etc... pueden sembrar dudas sobre el trazado del lindero.

Si el vecino esta presente en la medición, se puede consultar con el la ubicación del lindero exacto, oir a las partes implicadas y tomar las decisiones adecuadas.

Habrá trabajos en los que resulte imposible localizar al vecino, bien porque no se conoce, bien porque no podemos contactar con el, o por cualquier otro motivo. Otras veces será el vecino el que no quiera asistir al proceso de medición. En cualquiera de estos casos seguiremos con nuestros trabajos de igual manera, intentando contactar con los lindantes más adelante.

Muchos trabajos no lo requieren porque los linderos están correctamente definidos, los vecinos se llevan bien y no tienen problemas, etc.., aún así es recomendable que el vecino esté presente.

En muchas mediciones solemos marcar en el terreno los puntos medidos que definen el lindero, habitualmente con pintura y otras veces con estacas si el lindero no se observa claro. En ocasiones ocurre que el vecino que no estuvo presente en la medición original y que no está de acuerdo con los puntos medidos tira las estacas, borra las marcas de pintura o simplemente comunica al cliente que no esta de acuerdo con los puntos medidos. Nuestro cliente nos lo comunica y debemos volver al terreno a dialogar con el vecino, escucharle y sacar nuevas conclusiones. Esto se ahorraría si hubiera estado presente en la medición inicial.

Cuando un vecino no esta conforme con el lindero conviene escucharle aunque sepamos de antemano que nos causará ciertos problemas o retrasará la consecución de los trabajos, pero con la figura del perito presente suelen ser razonables y podemos mediar entre las partes para el buen fin de la medición.

Si hay acuerdo ofreceremos al vecino un Acta de Deslinde amistoso y un plano con las coordenadas UTM de cada punto del lindero con su finca y le invitaremos a firmarlo a fin de que de su conformidad con lo que se ha medido es correcto. Con esto tendremos deslindado de manera amistosa el lindero y tendremos la certeza de que el este vecino ya no será un problema en el futuro. Puede que el vecino quiera llevarse el plano para hacer sus comprobaciones o solicitar asesoramiento exteriormente, en este caso no nos opondremos pues el fin es alcanzar un acuerdo amistoso y debemos entender que esta en su derecho de hacer las comprobaciones que necesite, incluso traer a otro perito para ello.

Si no hay acuerdo seguiremos con nuestro trabajo teniendo en cuenta los desacuerdos observados y haciendo las comprobaciones necesarias que nos arrojen luz sobre quien tiene razón, ya que si estamos en la primera visita a la finca nosotros tampoco podremos saber a ciencia cierta quien tiene la razón y por lo tanto tendremos que estudiar el asunto detenidamente.

Cuando no hay acuerdo, lógicamente el trabajo se complica y se retrasa su finalización y además se encarecerán los costes. Haremos nuestro informe y planos y los entregaremos al cliente, haciendo las observaciones que consideremos oportunas para que pueda defenderse si resulta necesario. Le explicaremos todo el procedimiento que debe seguir que dependerá de cada caso concreto y nos ofreceremos para ayudarle a conseguir el deslinde de su finca.

Cabe recordar que nosotros somos imparciales, nos contrate quien nos contrate y nos pague quien nos pague, si un cliente no tiene razón no se la daremos, pues es absurdo y en caso de litigio podríamos perderlo, pero le explicaremos los motivos por lo que entendemos que no la tiene.

Es importante también recordar que cuando un vecino muestra su desacuerdo, resulta una temeridad concluir un trabajo a sabiendas que existe esa disconformidad, pues tarde o temprano será un impedimento para el fin perseguido (corrección catastral, corrección de escritura, corrección registral, inscripción registral, compra-venta, etc..)

Como en estos casos es muy probable que el asunto acabe en el juzgado, nosotros como peritos debemos hacer un trabajo riguroso, defendible ante un juez y para ello debemos ser totalmente imparciales. No podemos dar la razón a quien no la tiene, pero si informarme y explicarle donde y porque esta equivocado.

Nuestros trabajos siempre que sea posible (la mayoría de las veces lo es) estarán enlazados a la geodesia oficial (sus coordenadas serán oficiales lo que nos permitirá superponer nuestras mediciones a cartografía oficial, fotografía aérea, etc...). Con esto además garantizamos que cualquier otro profesional pueda comprobar los linderos medidos y/o marcados y que el trabajo sirva para siempre. Puede que incluso con el paso del tiempo se pierdan los puntos marcados sobre el terreno, en este caso al tener coordenadas oficiales podremos volver a marcarlos exactamente donde fueron medidos y esto en nuestra opinión constituye una garantía para el cliente y sus vecinos pues la finca quedará perfectamente referenciada para siempre.

En otro momento iremos ampliando esta entrada.

CONSEJO PARA LOS CLIENTES: Exijan siempre que los trabajos estén correctamente enlazados con la geodesia oficial, los planos se entreguen con un listado de coordenadas anexo en sistema oficial y en el informe que les entreguen estén descritos los métodos de medición seguidos.

Espero que les sea útil esta información.